Ипотечные Ценные Бумаги Курсовая

Ипотечные Ценные Бумаги Курсовая.rar
Закачек 656
Средняя скорость 3479 Kb/s

Ипотечные Ценные Бумаги Курсовая

курсовая работа ценные бумаги.docx

1. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И

    1. Теоретические и правовые аспекты ипотечного кредитования и секьюритизации ипотечных активов
      1. Понятие ипотеки, законодательная база ипотечного
      1. Понятие, виды ипотечных ценных бумаг. Понятие

секьюритизации ипотечных активов

      1. Структура и участники ипотечного рынка
    1. Организация выпуска ипотечных ценных бумаг
      1. Условия и требования, предъявляемые к эмитентам и
      1. Особенности выпуска и обращения облигаций с ипотечным

покрытием и ипотечных сертификатов участия

      1. Схема выпуска облигаций с ипотечным покрытием на
  1. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
    1. Зарубежный опыт секьюритизации ипотечных активов
    1. Анализ российской практики секьюритизации ипотечных активов

2.2.1. Российский опыт по выпуску облигаций с ипотечным покрытиям

      1. Российский опыт по выпуску ипотечных сертификатов участия

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ В РОССИИ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Объем рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Выпуски ипотечных ценных бумаг

Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги. В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ипотечные ценные бумаги стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор. [9, с. 3]

Финансирование строительства и приобретения жилой недвижимости – основная функция кредитных организаций как финансовых посредников. Передача ипотечных портфелей от первоначальных кредиторов к ипотечным агентам или напрямую на рынки капитала не только соединяет спрос и предложение. В результате обеспечивается финансирование, сроки которого отвечают срокам погашения соответствующих активов, а также происходит передача кредитного риска, что позволяет высвобождать регулятивный капитал.[13, с.68]

Целью данной работы является исследование секьюритизации ипотечных ценных бумаг и анализ текущего состояния рынка ипотечных ценных бумаг.

Задачи данной работы:

  • выяснить, что представляют из себя ипотечные ценные бумаги;
  • описать основные моменты выпуска ипотечных ценных бумаг;
  • провести анализ современного рынка ипотечных ценных бумаг;
  • обозначить перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

    1. Теоретические и правовые аспекты ипотечного кредитования и

секьюритизации ипотечных активов

      1. Понятие ипотеки, законодательная база ипотечного кредитования

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [5, с.3]

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». [1, ст. 334]

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [11, с. 69]

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.[11, с.82]

      1. Понятие, виды ипотечных ценных бумаг. Понятие секьюритизации ипотечных активов

Российское законодательство, регулирующее ипотечные ценные бумаги, пока еще только развивается. Еще менее развита практика выпуска ипотечных ценных бумаг. В связи с этим в России пока нет устоявшейся терминологии в данной области. Вторая проблема состоит в необходимости сопоставления понятий и терминов, используемых в зарубежных странах и в России.

Ипотечные ценные бумаги (англ. mortgage securities) — вид ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Это наиболее общее родовое понятие, включающее в себя ипотечные облигации, сертификаты участия, другие виды ипотечных ценных бумаг, в том числе сквозные и долговые, структурированные и синтетические ипотечные ценные бумаги.

Ипотечные облигации (нем. Pfandbrief, англ. Mortgagebond, coveredbonds) — долговые обязательства, обеспеченные правами требований по ипотечным кредитам, которые остаются на балансе банка-эмитента; в российском законодательстве используется термин «облигации с ипотечным покрытием». [9, с. 5]

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. [3, ст. 2] К объектам ипотечного покрытия относятся требования, вытекающие из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе удостоверенные закладными, ипотечные сертификаты участия, денежные средства (включая иностранную валюту), государственные ценные бумаги, недвижимое имущество.

По российскому законодательству облигация с ипотечным покрытием есть «глубокая» разновидность облигации с обеспечением, одним из видов которого является залог. (Другими возможными видами обеспечения облигации могут быть: поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия.)

Облигация с обеспечением в виде залога называется облигацией с залоговым обеспечением. Когда же в качестве основы последнего выступает залог недвижимого имущества, возникает облигация с ипотечным покрытием. Наличие или отсутствие того или иного вида обеспечения облигации не оказывает никакого влияния на ее сущность как облигации вообще. Обеспечение имеет значение для снижения риска или увеличения надежности, гарантирования исполнения обязательств по облигации, отражается в ее рыночной цене, уровне доходности, составе инвесторов.

Основные характеристики облигации с ипотечным покрытием:

  • долговая;
  • эмиссионная;
  • доходная;
  • документарная или бездокументарная;
  • срочная. Ипотечная облигация не может выпускаться на срок, не превышающий длительности исходного договора ипотеки, которая не может быть менее одного года и превышать 40 лет;
  • предъявительская или именная;
  • номинированная. [7, с. 168]

Сквозные ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities, MBS) — ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от совокупности (пула) ипотечных кредитов за вычетом оплаты обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.

Отметим, что в подавляющем большинстве зарубежных источников термины «MBS», «Mortgage-Backed pass through Securities», «pass through securities», «сквозные ипотечные ценные бумаги» используются в качестве синонимов. Хотя, кроме сквозных ипотечных ценных бумаг, понятие MBS охватывает еще и производные ценные бумаги: структурированные ипотечные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations) и «расщепленные» ипотечные ценные бумаги (stripped mortgage backed securities).

Структурированные ипотечные ценные бумаги — ипотечные ценные бумаги, состоящие из классов; каждый класс таких бумаг соответствует определенной по особому правилу доле денежных потоков от пула ипотечных кредитов.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой (закладная не является эмиссионной и не является ипотечной ценной бумагой). [9, с. 5]

Согласно ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечный сертификат участия—это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом. [3, ст. 2] Ипотечный сертификат участия по своему содержанию является близким аналогом инвестиционного пая.

Основныехарактеристики ипотечного сертификата участия:

  • доверительная ценная бумага. Устанавливает одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Но в отличие от владельцев инвестиционных паев открытых и интервальных ПИФов владельцы ипотечных сертификатов участия могут принимать участие в работе общего собрания таких владельцев с правом голоса (один сертификат дает один голос);
  • именная;
  • бездокументарная;
  • неэмиссионная — количество находящихся в обращении ипотечных сертификатов участия законодательно не ограничивается, но обязательно указывается в правилах доверительного управления соответствующим ипотечным покрытием;
  • безноминальная;
  • доходная — доход по ипотечному сертификату участия представляет собой выплату денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
  • срочная — поскольку срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, постольку и ипотечный сертификат участия не может выпускаться на больший срок. [7, с. 170]

Термин «секьюритизация» впервые появился в колонке «Слухи со Стрит» Wall Street Journal в 1977. Термин был «изобретен» Льюисом Раниери, главой ипотечного департамента Salomon Brothers. Именно этот термин г-н Раниери предложил использовать репортеру Wall Street Journal – Анн Монро, в статье, посвященной описаниям андеррайтинга первог о выпуска ценных бумаг, обеспеченных залогом прав требования по ипотечным кредитам. Сделка была основана на структуре прямого распределения (pass-through), при которой специальная проектная компания (SPV) распределяет между держателями ценных бумаг все «сгенерированные» пулом кредитов денежные средства на момент очередной выплаты по бумагам. В качестве андеррайтера выступал Salomon Brothers. Сделка получила имя Bank Americaissue (эмиссия Банка Америки).

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities — MBS ) — долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки [1]. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

1. 1. Назначение ипотечных ценных бумаг

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секъюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием [2].

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

2. 2. Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числе посредством зарегистрированного договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество (предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспечено недвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения в пользу кредитора на весь срок действия обязательства [3]. Так как застраховать возможно лишь конкретное имущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытию призваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

3. 3. Виды ипотечных ценных бумаг

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

3.1. 3.1. Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.

Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях ― при нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждается выдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки.

3.2. 3.2. Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения [4]. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 70 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

3.3. 3.3. Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании [5].

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.

4. Типы ипотечных ценных бумаг

Как правило, выделяют следующие виды ипотечных ценных бумаг:

  • Ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (англ. Residential Mortgage-Backed Securities — RMBS ) — наиболее распространенная форма секьюритизации. Обеспечением по таким ценным бумагам выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.
  • Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью — (англ. Commercial Mortgage-Backed Securities — CMBS ) — Ценные бумаги, обеспеченные одним или несколькими пулами ипотечных кредитов. Обеспечение для таких ценных бумаг может состоять из одного или нескольких кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью (многоквартирными домами, торговыми, офисными и индустриальными центрами и гостиницами).
  • Облигация, обеспеченная ипотекой (англ. Collateralized Mortgage Obligation — CMO ) — Ценная бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов или комбинацией таких кредитов и агентских ценных бумаг. Такие ценные бумаги выпускаются, как правило, несколькими классами с различными сроками погашения и купонами.

скачать
Данный реферат составлен на основе статьи из русской Википедии. Синхронизация выполнена 11.07.11 16:08:57
Похожие рефераты: Ценные бумаги, Производные ценные бумаги, Приватизационные ценные бумаги, Первичные ценные бумаги, Корпоративные ценные бумаги, Государственные ценные бумаги, Вторичные ценные бумаги, Казначейские ценные бумаги США, Ценные бумаги обеспеченные активами.

КСЮША КУРСОВАЯ.docx

Глава 1. Ипотечные ценные бумаги…………………………………………..…5

Глава 2. Сущность и содержание ипотечных ценных бумаг …………..…….11

2.1. Облигация с ипотечным покрытием……………………… ………..……..11

2.2. Ипотечный сертификат участия……………………………… ……………13

Глава 3. Мировая практика и российский опыт………………………….……18

Список используемой литературы…………………………………..………… 27

11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который предусмотрел появление ипотечных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, призванных оживить вторичный рынок ипотечных кредитов. При разработке данного Закона был учтён опыт государств с развитыми жилищными ипотечными рынками.

Ипотечные ценные бумаги ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Ипотечные ценные бумаги очень востребованы в мире, потому что это финансовый инструмент, предоставляющий гарантии не в виде обещаний будущих заработков от государства или каких-то компаний. Ипотечные бумаги обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене.

Институт ипотечного кредитования в России только развивается, и в скором времени этот вид ценных бумаг будет таким же востребованным финансовым инструментом для граждан и предприятий, каким на сегодняшний день являются облигации.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение сущности ипотечных ценных бумаг.

Для осуществления этой цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть понятие и сущность ипотечных ценных бумаг и ипотечного покрытия, виды ипотечных ценных бумаг, а также мировую практику и российский опыт, связанные с ними.

Тема данной курсовой работы в настоящее время очень актуальна, так как ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база.

Глава 1. Ипотечные ценные бумаги

    1. Понятие и сущность ипотечных ценных бумаг

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». 1

Согласно статье 2 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные ценные бумаги бывают двух видов – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия .

Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Такие облигации, в отличие от иных видов облигаций, могут выпускаться только определёнными эмитентами: ипотечными агентами и кредитными организациями.

Понятие ипотечного агента также содержится в Законе. Это специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Никакими другими видами предпринимательской деятельности ипотечные агенты заниматься не вправе. Ипотечные агенты могут создаваться только в форме акционерных обществ. Фирменное наименование ипотечного агента должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент». Особенность правового статуса ипотечного агента заключается в том, что он не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано другой специализированной организации. Совмещение функций единоличного исполнительного органа и функций по ведению бухгалтерского учета не допускается.

Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Ипотечная ценная бумага – эффективный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

1.2. Ипотечное покрытие

Ипотечные ценные бумаги, в отличие от других ценных бумаг, удостоверяют определенные права на ипотечное покрытие:

    • облигации с ипотечным покрытием удостоверяют залог ипотечного покрытия;
    • ипотечные сертификаты участия – долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие – это новое понятие в российском законодательстве, в состав которого могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество (ст. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»).

Таким образом, в соответствии с Законом в состав ипотечного покрытия могут входить требования по обеспеченным ипотекой обязательствам при необходимом соблюдении следующих условий:

    • основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определённой независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
    • договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
    • недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
    • предметом договора займа должны являться только денежные средства.

В ипотечное покрытие входят ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия – это новая в российском законодательстве ценная бумага, которая не является эмиссионной и может выпускаться только в бездокументарной форме.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности, на которые они удостоверяют.

В состав ипотечного покрытия могут входить денежные средства в валюте РФ или в иностранной валюте.

Ипотечное покрытие могут составлять государственные ценные бумаги.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено 2 .

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

    • выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
    • договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;
    • документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

В случае если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

    • срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;
    • утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
    • вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
    • должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);
    • отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра специализированным депозитарием ипотечного покрытия. Такой реестр ведется специализированным депозитарием ипотечного покрытия, осуществляющего кроме учета имущества ещё хранение и контроль за распоряжением этим имуществом.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия.

Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Глава 2. Сущность и содержание ипотечных ценных бумаг

2.1. Облигация с ипотечным покрытием

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять также и кредитные организации.


Статьи по теме